Huurwet: Vlaams Huurdecreet vanaf 2019

Alle huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 vallen onder het Vlaams Huurdecreet. Ook contracten voor studentenhuisvesting mogen hier niet van afwijken. Tenzij ze werden afgesloten voor 1 januari 2019. Lees grondig na in de brochure van de Vlaamse overheid wat dit voor studentenhuisvesting inhoudt. Het modelcontract van Kotatgent zal aangepast zijn tegen begin 2019. Onderstaande informatie is nog gebaseerd op de oude wetgeving.

gemeen huurrecht

De antwoorden op onderstaande vragen zijn enkel geldig als je een huurcontract hebt dat onder het gemeen huurrecht valt (en je dus niet gedomicilieerd bent op je kotadres, maar bij je ouders). Ben je zelfstandig student en is je kotadres ook je domicilie-adres, dan valt je huurcontract onder de woninghuurwet en gelden er andere regels.

Meer informatie of duidelijkheid nodig? Wil je jouw specifieke situatie voorleggen? Neem dan contact op met de medewerkers van Kotatgent via kot@gent.be of 09 266 76 40.

Een huurcontract afsluiten

Heb ik een ondertekend exemplaar nodig van mijn huurcontract, of volstaat het dat de kotbaas er eentje heeft?

Iedereen die het huurcontract ondertekent moet ook een door alle partijen ondertekende en volledig ingevulde versie hebben. Het volstaat dus niet dat enkel de kotbaas er eentje heeft. Bovendien moet er een extra exemplaar worden opgemaakt voor het registratiekantoor.

Ben je jouw exemplaar kwijt geraakt? Vraag dan een kopie van het huurcontract op via het registratiekantoor.

Wat moet er minstens allemaal in mijn huurcontract staan?

Om van een huurcontract of -overeenkomst te kunnen spreken, moeten deze 3 dingen zeker vermeld staan:

1. wat je huurt: gaat het om een kamer, studio, appartement of huis?

2. huurperiode: huur je voor 10 maanden, een jaar of een andere periode?

3. huurprijs: hoeveel moet je maandelijks betalen aan de kotbaas?

Ik heb net een huurcontract ondertekend maar vond ondertussen een beter kot. Kan ik het ondertekende huurcontract nog annuleren?

Een huurcontract is bindend. Eens je het ondertekend hebt hang je hier in principe aan vast voor de overeengekomen periode. Je kan dit dus niet annuleren. Je kan wel een minnelijke schikking proberen treffen met de kotbaas, maar je hangt af van zijn goodwill om het contract alsnog als onbestaande te laten aanzien.

Om te weten wat je mogelijkheden zijn lees je de opzegvoorwaarden van het huurcontract na.

De plaatsbeschrijving: momentopname voor en na de huur

Wat is een plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt door de kotbaas en door jou samen (of door een professional – dan deel je de kosten met de kotbaas), op het moment dat je intrekt in je kot en ook op het moment dat je je kot definitief verlaat. Je kan het dus aanzien als een soort momentopname van de staat van je kot.

In de plaatsbeschrijving komt een gedetailleerde beschrijving (met foto’s) van de staat van je kot en de gemeenschappelijke delen. Moeten er nog zaken hersteld worden op het moment van de opmaak van de plaatsbeschrijving? Noteer dan concreet waarover het gaat en welke afspraken hierrond zijn gemaakt (over bijvoorbeeld de termijn van de herstelling). Een voorbeeld van een plaatsbeschrijving vind je hier.

Is een plaatsbeschrijving verplicht?

Ja. Als er geen plaatsbeschrijving bestaat, dan gaat de wet er van uit dat je je kot bij het einde van de huur teruggeeft in de staat waarin het was op de startdatum van de huur.

De huurwaarborg: garantie tegen schade

Wat is een huurwaarborg?

De huurwaarborg bestaat uit een bepaalde geldsom die je moet betalen bij de start van je huurcontract.  De kotbaas kan een huurwaarborg vragen om zich te beschermen tegen schade die jij eventueel veroorzaakt aan je kot of de gemeenschappelijke delen. De kosten daarvan trekt hij van de huurwaarborg af op het einde van de huurperiode. Het vragen van een huurwaarborg is niet verplicht, maar de meeste kotbazen doen dit wel.

Opgelet: is er schade aan je kot op het einde van de huurtermijn? Dan mag de kotbaas enkel de effectief gemaakte kosten voor herstel van je waarborg afhouden. Hij moet deze kosten kunnen aantonen via officiële bewijzen (zoals facturen).

Hoeveel waarborg mag mijn kotbaas vragen?

Gewoonlijk betaal je het equivalent van 1 tot 2 maanden huur voor de waarborg, maar er is geen wettelijke limiet.

Moet ik een huurwaarborg cash betalen of op de rekening waar ik de huur stort?

Meestal vraagt de kotbaas om de waarborg over te schrijven op de rekening waarop je ook je huur stort. Betaal je cash? Vraag dan zeker een betaalbewijs.

De registratie van je huurcontract

Moet een studentenhuurcontract geregistreerd worden?

Ja. Binnen de twee maanden na ondertekening moet het contract verplicht worden geregistreerd. Normaal is dit een taak voor de kotbaas, maar vraag voor alle zekerheid nog eens na hoe jullie dit regelen.

Waarom is de registratie van mijn huurcontract belangrijk?

Elk huurcontract van een onroerend goed (zoals een kot) moet worden geregistreerd. De belangrijkste gegevens worden zo bijgehouden in een databank en het huurcontract krijgt een ‘vaste datum’; het krijgt met andere woorden een officiëler tintje.

De registratie geeft jou als huurder extra bescherming, bijvoorbeeld wanneer het kot verkocht zou worden. De nieuwe eigenaar kan je dan niet zomaar uit je kot zetten.

De plaatsbeschrijving en eventuele bijlagen bij het huurcontract moeten mee worden geregistreerd.

Huurprijs, kosten en lasten: hoeveel kost mijn kot in totaal?

Mag mijn kotbaas de huurprijs vrij bepalen, of bestaan er vastgelegde maximumprijzen?

Er bestaan geen wettelijk vastgelegde huurprijzen in België. Het komt er dus op neer dat de kotbaas de huur voor zijn koten vrij mag bepalen. Als je een nieuw kot gaat bezichtigen, dan maak je dus zelf best een inschatting of de verhouding prijs-kwaliteit ok is. Om je een idee te geven van de huurprijzen voor studenten in Gent: De gemiddelde huurprijs (all-in) van een kot op Kotatgent bedroeg in 2017 397,78 euro. De gemiddelde huurprijzen (all-in) voor een kamer en studio bedroegen respectievelijk 362,75 euro en 490,39 euro. 

Zitten alle extra kosten al in mijn huurprijs? Of moet ik nog extra kosten bovenop de huurprijs betalen?

De huur die je betaalt omvat niet per se alle extra kosten. Het is dus mogelijk dat je, bovenop je huurprijs, extra kosten moet betalen (bijvoorbeeld voor je verbruik van EGW, internet, …). Bekijk hiervoor je huurcontract: hierin staat of de huurprijs inclusies alle kosten is, je een forfait moet betalen, of je periodieke voorschotten moet betalen.

Huurprijs inclusief alle kosten: je betaalt maandelijks één bedrag waarin de huurprijs en alle extra kosten zoals elektriciteit, water, internetverbinding, … inbegrepen zijn. Verbruik je meer of minder? Dan blijft dit bedrag hetzelfde, of dat nu in je voordeel (bij veel verbruik) of in je nadeel (bij weinig verbruik) is.

Huurprijs + forfait: je betaalt maandelijks een vaste huurprijs. Daarnaast betaal je (ook meestal maandelijks) een bepaald vastgelegd bedrag voor de extra kosten. Het bedrag voor de kosten blijft gelijk, hoeveel je in werkelijkheid ook verbruikt. Dit kan ook voordelig (bij veel verbruik) of nadelig (bij weinig verbruik) zijn.

Huurprijs + periodieke voorschotten: je betaalt maandelijks een vaste huurprijs , en daarbovenop (meestal maandelijks) een vast bedrag voor de extra kosten. Dat bedrag telt als een voorschot voor het totaalbedrag van je werkelijk verbruik. In tegenstelling tot de andere twee opties, betaal je dus effectief voor wat je verbruikt. Verbruik je minder dan je betaalde met de voorschotten? Dan krijg je het verschil terug. Verbruikte je meer dan de voorschotten kunnen dekken? Dan moet je kotbaas dit kunnen aantonen (via bijvoorbeeld officiële facturen), en moet je het verschil nog bijbetalen.

 

Een tijdje weg? Je kot onderverhuren.

 

Je huurcontract opzeggen: verwittig je kotbaas

Moet ik een opzeg geven aan de kotbaas als ik mijn huidig huurcontract (dat een start- en einddatum heeft) gewoon uit doe?

Neen, je hoeft geen officiële opzeg te geven op voorhand. Het volstaat als je tegen de einddatum die vermeld staat in je contract verhuisd bent uit je kamer.

Praktisch gezien is het wel interessant dat je kotbaas op de hoogte is van je vertrek bij het einde van het huurcontract. Jullie moeten sowieso nog zaken samen regelen zoals de uitgaande plaatsbeschrijving (link naar uitleg plaatsbeschrijving), teruggave van de huurwaarborg, verrekeningen EGW (elektriciteit, gas en water) en meterstanden en de sleutelafgifte.

Geef de kotbaas dus een seintje over je vertrek, en spreek een datum af om bovenstaande zaken te regelen.

Kan ik mijn kot opzeggen wanneer ik dat wil?

Dat hangt af van wat er precies in je huurcontract staat. Staat er een opzegregeling in, dan volg je die regeling. Staat er geen regeling in vermeld, dan ben je in principe gebonden aan de huur voor de hele huurtermijn, en kan je dus niet vroeger opzeggen. Bespreek dit met je kotbaas, misschien kunnen jullie een minnelijke schikking (= een regeling waarmee beide partijen akkoord zijn) treffen zodat je toch vroeger kan vertrekken.

Opgelet: een minnelijke schikking regelen betekent niet per se dat je kosteloos het kot kan verlaten. De kotbaas kan je dus voorstellen om bijvoorbeeld 1 of 2 maand huur te betalen als schadevergoeding voor het verbreken van je huurcontract.

Als ik mijn kot wil verlaten voor mijn huurcontract eindigt, volstaat het dan dat ik een nieuwe huurder zoek?

Volgens de wet kan je niet zomaar op elk moment beslissen om je kot te verlaten. Wil je toch vroeger opzeggen dan voorzien, contacteer dan je kotbaas en bespreek samen de mogelijkheden. Mogelijk gaat de kotbaas akkoord met het onderverhuren van je kot. Opgelet: ook al verhuur je onder aan een andere student en gebruik je het kot zelf niet meer, dan nog blijf jij de hoofdhuurder (en eindverantwoordelijke) tot het huurcontract effectief op zijn einde loopt.